拥有出租物业的税务影响

无论你是有意成为房东，还是因为你有空置的房子不能出售或没有出售而成为房东，拥有出租物业是一种收入来源，它会影响你的纳税申报表。

了解这些规则可以帮助你最大化拥有出租房产的税收优势，并帮助你制定策略，帮助降低你的税收账单或推迟一些税收。

拥有出租房产的税收减免和其他好处

如果你读过“致富”的房地产书籍，一个常见的主题是出租房产可以帮助你节省税收。

关键是折旧扣除——你可以每年从你的租赁建筑的基础上扣除一定比例的折旧。

当你出售房产时，所有这些折旧扣除减少了你的房产基础。当你卖出时，你的利润等于你的卖出价格，减去你的调整基础。

当你拥有房产时，你可以享受折旧扣除的税收优惠，但当你出售房产时，你通常要根据你本来可以获得的收益以及你所获得的所有折旧扣除来交税。

如果你认为你不用扣除折旧，这样你就不用在出售房产时收回房产，那就再想想吧。

美国国税局要求您调整您的成本基础折旧扣除或您可以扣除的折旧金额。

即使折旧扣除基本上把一些纳税义务推到未来几年，这也不是全是坏事。你把钱存得越久，它对你的作用就越大!

如果你能控制你出售出租物业的时间，你可能会在一年内卖掉它，当你处于一个低税率或者当你亏损出售其他资产时。

注意投资地产的被动活动和风险规则

美国国税局通常认为租金收入是一种“被动活动”，受特殊规定的约束。

如果你有净租金活动损失，在折旧扣除的帮助下很可能是这样，根据被动活动规则，你不能用这笔损失来抵消你的其他应税收入，比如你的工资。

如果你(和你的配偶，如果你结婚了)积极参与你的租赁房地产活动，然而，你可能会得到特殊的休息。

受收入限制的限制，你可能可以从活动中扣除25,000美元的损失(如果你以已婚身份单独申报，并且你全年都与配偶分居，则为12,500美元)。

你可以用这种损失来抵消非被动收入，比如你的工资。

如果你是一名房地产专业人士，并且你在租赁活动中花费的时间达到了一定的要求，那么你可以将租赁房地产活动视为一种非被动活动。

同样，如果你的投资没有“风险”，这意味着你不会损失部分或所有的钱，你的税收损失不会超过你的风险金额。

你可能不需要担心这个规则，除非你有一个更复杂的金融投资。大多数小规模的房地产投资都被归为完全“有风险”。

高调整后的总收入可以意味着没有租金财产损失扣除

如果你的修正调整毛收入(MAGI)如果是在$100,000到$150,000或更高($50,000到$75,000，如果是单独申请)，你的最大允许损失就会减少。

如果你的MAGI超过150,000美元(如果结婚单独申请，则为75,000美元)，你就不能享受租赁房地产损失的特别津贴。

你可以将未使用的损失结转到调整后总收入较低的一年，或者直到你出售或以其他方式处理财产的那一年。

折旧并不是你唯一可以接受的冲销

租赁物业的业主可以选择扣除的不仅仅是折旧。

以下是一些其他可扣除费用的例子:

• 广告
• 汽车费用，要么是2021年每英里56美分的标准费率(到2022年将增加到58.5美分)，要么是你的实际费用，如汽油、石油和折旧
• 清洁
• 非抵押利息，例如你只用于支付租金的信用卡利息
• 保险，包括火灾、洪水、责任保险和按揭保险。
• 与您的租赁活动相关的法律费用和税务准备费用
• 维护
• 物业管理费用
• 按揭利息(一般在表格1098向你填报)
• 财产和责任保险
• 修理，比如修理洗碗机，定期重新油漆，或者修补屋顶漏水
• 供应
• 税
• 旅行费用当你夜间旅行改善财产
• 公用事业公司

时间就是一切

如果你是收付现金制的纳税人，就像大多数个人纳税人一样，你在收到收入时要报告。无论租金适用于什么时期，都是如此。

例如，如果你的租户在2021年12月30日支付了他们2022年1月的租金，你需要在2021年的税收中报告租金收入。

不幸的是，等到2022年才兑现支票也于事无补——你必须在资金可用的那一年报告收入。

遵守保证金的特殊规定

如果你收到了押金，你希望返还给租户，不要把它作为收入报告。另一方面，如果押金是不可退还的，当你收到它时，你必须把它作为收入报告。